Les règles de copropriété : on vous explique tout !
Les mentions obligatoires d’un règlement de copropriété
Dans ce document, vous devrez trouver toutes les informations suivantes :
- Les règles de vie et le fonctionnement de la copropriété. Ici, on parle de règles de vie pratique, notamment les conditions d’utilisation des parties de vie communes et privatives.
- Les règles de gestion : charges de copropriété, méthode de calcul des quotes-parts de chaque copropriétaire, etc.
Il doit également fournir les informations relatives à la copropriété, notamment :
- La répartition des parties privatives et communes de l’immeuble (appartement, cave, parking, toiture, murs porteurs, droit de jouissance du jardin, etc.). On appelle cette répartition l’EDD ou État descriptif de division.
- La destination des parties communes et privatives et leurs conditions d’utilisation (heures pour faire des travaux, etc.).
Bon à savoir : l’état descriptif peut ne pas être mentionné dans le règlement de copropriété. Il peut être indépendant de celui-ci et figurer en tant que document annexe.
Le règlement de copropriété doit être réalisé en double exemplaire (dont une remise au copropriétaire d’un lot). En cas de perte, l’un des copropriétaires pourra en demander une copie à un autre copropriétaire, membre du conseil syndical ; ou directement au syndic. Il doit être rédigé par un notaire ou un géomètre expert. Son application doit être la responsabilité du syndic de copropriété. Il est remis à tous les nouveaux copropriétaires lors de l’achat d’un lot.
L’EDD en détail
EDD ou État Descriptif de Division est un document technique qui permet de connaître toutes les informations essentielles de la copropriété.
On y retrouve notamment les informations géographiques, la référence cadastrale, la superficie de la copropriété. Il précise également, pour chaque lot, le numéro d’identification et sa description (nombre de pièces, situation, etc.).
Les charges de copropriété, c’est quoi exactement ?
Les charges de copropriété sont l’ensemble de toutes les dépenses réalisées dans une copropriété. Elles sont votées en assemblée générale et sont gardées en tant que budget prévisionnel. Elles figurent dans le règlement de copropriété.
Utilisées pour le fonctionnement et l’entretien de la copropriété, ces charges peuvent être de deux types : les charges générales et les charges spéciales (ou charges particulières).
Les charges de copropriété sont réparties en quotes-parts pour chaque copropriétaire.
Quelles sont les charges spéciales et les charges générales ?
Les charges dites générales
Les charges générales sont l’ensemble de toutes les dépenses nécessaires et indispensables pour la copropriété. Elles sont notamment toutes les dépenses pour l’entretien et le bon fonctionnement de la copropriété.
On y retrouve donc :
- Les dépenses pour l’administration de l’immeuble. Ces dépenses sont les honoraires du syndic, les contrats d’assurance incendie, les frais de tenue d’assemblée générale, les impôts et taxes des parties communes, etc.
- Les dépenses pour l’entretien de l’immeuble. Enlèvement d’ordures ménagères, frais d’éclairage des parties communes nettoyage et entretien des parties communes, frais d’entretien des espaces verts, etc.
- Les dépenses pour la conservation de la copropriété. Ces dépenses sont relatées à tous les frais qui concernent les travaux de conservation de l’immeuble. On parle donc de ravalement de façade, réfection des toitures, réfection des entrées et halls, etc.
Les charges spéciales (ou particulières)
Les charges spéciales ou particulières sont les charges qui peuvent s’ajouter aux charges générales. Elles doivent être votées en AG. Certaines de ces charges n’affectent pas tous les copropriétaires de la même manière.
Les charges spéciales peuvent inclure :
- La rémunération du personnel de gardiennage, de sécurité, de ménage, etc.
- Les dépenses pour l’entretien et la réparation des services collectifs de la copropriété (ascenseur, chaudière, systèmes de sécurité comme l’interphone et les systèmes d’ouverture et digicode, etc.).
Documents de copropriété : que se passe-t-il en cas de changement de syndic ?
Lorsqu’un syndic est remplacé par un nouveau, tous les documents doivent être remis selon des délais précis au nouveau syndic.
- Dans les 15 jours à partir de l’arrêt des fonctions, la situation de la trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat doivent être remises.
- Dans les 30 jours (1 mois) à partir de l’arrêt des fonctions, l’ensemble des documents et archives de la copropriété, et l’ensemble des documents contractuels doivent être remis.
- Dans les 3 mois, l’état des comptes des copropriétaires et du syndic après épurement doit être remis.
Si ces délais de remise de documents ne sont pas respectés, le nouveau syndic devra mettre en demeure l’ancien pour la transmission des pièces. La mise en demeure est effectuée en lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique.